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房企给“贷款”帮外地人购房 一成首付再现?

来源:清清网

  “只要首付10%,就能买到房子。”最近一周,上海部分购房者频繁接到一家房屋代理销售公司的短信,推销上海周边城市嘉兴的一处名为“嘉富好第坊”的楼盘,并被明确告知,购房者可以仅以一成首付就在该楼盘买房。

  《每日经济新闻》记者昨日(11月16日)致电上述楼盘售楼处,证实该楼盘目前确实在实行一成首付的促销措施,向购房者提供为期3年的免息购房借款。楼盘销售人员说,这一做法的目的就是为了帮助那些受新政影响、近期不能在嘉兴买房的外地购房者依然可以借款买房。而据记者调查,除了上述嘉兴项目以外,广州、北京等周边城市的楼盘也向购房者提供借款,以帮助他们避开限制外地人购房的政策。

  此前,由于一系列地产新政的影响,房地产业曾被认为继2008年之后再一次出现资金紧张情况,不仅负债率普遍上升,还有多家A股上市的地产商上半年净现金流入为负值。为何在行业整体资金收紧的情况下,仍有房企主动借款给购房者呢

  “嘉富好第坊”的销售人员不经意道出了原因。他们表示,在借款给购房者的3年内,万一国家房贷政策有变化,开发商会为购房者申请房贷。一些分析人士说,在执行层面上,或许不用3年,就有银行愿意向不在本地工作的外地购房者提供借款了,这使得开发商愿意为贷款政策的松动“赌”一把。

  多家开发商“扮银行”垫首付

  今年4月的首次楼市调控,虽然也发生过类似开发商垫资现象,却只是个例,仅仅是开发商为避开“退房潮”。

  这一次开发商却变被动为主动,帮助购房者首付一成也买得起房。

  据中房信分析师薛建雄介绍,整个长三角,类似“嘉富好第坊”这样面向外地购房客群的楼盘不在少数。此前,江苏一带有多家房地产企业向购房者提供类似的一成首付,其中不乏保利等名企。

  北京的地产业人士也透露,燕郊地区的一些楼盘也向外地人提供50%的借款。广州等城市也有开发商扮演银行,向购房者提供借款。

  频繁发生的开发商借钱给购房者的现象,令外界开始怀疑房地产行业是不是真缺钱。此前,住建部、央行等多家监管机构出台预售资金监管、暂停新增房贷等多项旨在收紧房地产开发商资金链的政策;各家券商机构的分析报告也认为,房地产业的资金日益收紧。中国指数研究院的研究报告甚至显示,目前超过50%的开发商是通过信托贷款等高利率的借款方式融资。

  但是,上述开发商向购房者提供借款,似乎显示了仍有相当数量的房企并不缺钱。上海中原地产物业顾问研究总监宋会雍说,能为购房者垫资付首付的,只有那些项目规模小、资金缺口不大的开发商。

  不过,中指院副院长陈晟提出了相反看法。他认为,现在愿意为购房者提供垫资的一定是那些比较缺钱的中小房企,因为这类房企往往很难获得银行贷款,他们在销售时,也不如大开发商那样有竞争力。因此,他们不得不通过垫付购房款的方式,吸引客户买房,缓解资金压力。陈晟提醒,购房者要小心其中的风险,留意开发商的执行能力是否足够强大,以至于能以银行角色向个人提供房贷。

  或赌半年内房贷政策松动

  以“嘉富好第坊”为例,在购房者首付10%之后,半年内必须支付房款的其余40%。另外50%房款则在两年半内逐步向开发商付清。按照规定,只有付清所有购房款,开发商才会办理交易过户手续。

  因此,开发商的免息“贷款”是有前提条件的。对此,中原地产研究院高级经理刘渊表示,从目前开发商提供的一系列贷款政策看,开发商其实对可能发生的风险还是有相当预见的,所以他们采取了一些措施控制风险。

  据记者了解,其他一些垫付购房款的楼盘也有类似条款,制约购房者必须在3年内还清所有欠款,否则将无法办理交易过户手续。

  但仅依靠上述手段,显然不能完全降低开发商风险。对此,分析师表示,开发商实际是在赌两三年、甚至半年内房贷政策再次转向,由紧变松,到时就可以为购房者办理房贷,获得全部的预售款。

  “如果不是媒体报道,其实三季度房贷的政策在执行层面已经放松了。”刘渊说。

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